למה יש חריגות תקציביות בפרויקטי בנייה?

למה יש סיכוי שגם אתם, אלו שבונים בית, תחרגו בגדול מהתקציב שלכם? ובכמה?

וגם איך למנוע את החריגה שמראש אנחנו יודעים שהיא צפוייה?

מחקר שנערך במכון הלאומי לחקר הבנייה בטכניון לבחינת "גורמים שורשיים לחריגות בתקציב של פרויקטי בנייה", על ידי פרופסור יחיאל רוזנפלד ופרופ' שבתאי יוקלה, קובע ש"חריגות בתקציב (וגם בזמן) הפכו לחלק בלתי נפרד מפרויקטי הבנייה בארץ ובעולם. השאלה כיום אינה האם יהיו חריגות, אלא מידת חומרתן" (הציטוטים בטור זה מתוך המחקר).

המחקר מנתח את הסיבות השורשיות לחריגות על ידי "דיגום של כ-50 פרויקטים שהבנייה שלהם הסתיימה".

המחקר מזהה "שלושה גורמים שורשיים בולטים (לפי סדר חשיבותם) לחריגות בתקציב:

1. מסמכי מכרז לא בשלים;
2. ריבוי שינויים בדרישות או בהגדרות היזם;
3. מחירי מכרז זוכה נמוכים בצורה לא ריאלית (מתאבד תורן)".

הסבר:

הסיבה הראשונה:מסמכי מכרז לא בשלים:

המשמעות היא שהתכניות והמפרטים שאותם אתם נותנים לקבלן, לצורך קבלת הצעת מחיר, אינם מפורטים מספיק:לדוגמא: חסר תכנון, חלק מהתכניות או פרטי הביצוע, אין פירוט של סוג החומרים הנדרשים והמפרט הטכני לא מכסה את כל הנדרש בפועל.

זה אומר, שאם אתם דורשים מהקבלן מוצר באיכות טובה יותר או יש דברים שמבחינתכם "ברור שצריך", אפילו אם הם לא הופיעו במסמכים, הקבלן יתמחר את

הדרישה הזו בנפרד וידרוש עבורה תוספת מחיר.

הסיבה השנייה:ריבוי שינויים בדרישות או בהגדרות היזם:

סיבה נוספת לחריגות בתקציב היא השינויים והתוספות שהיזם, במקרה הזה אתם, מוסיפים במהלך הבנייה.

השינויים והתוספות יכולים לנבוע בגלל ש:

• לא אפיינתם את הרצונות שלכם כפי שצריך ורק כשאתם רואים בפועל בעיניכם את הפרויקט קורם עור וגידים, אתם נזכרים שאתם רוצים גם וגם וגם..;
• לא הבאתם בחשבון שיקולים הנדרשים מראש בעת התכנון;
• הייתם בלחץ של זמן ורציתם מיד לצאת עם התוכניות הקיימות לביצוע.

כל אלו יגרמו באופן טבעי לשינויים ותוספות שעבורם צריך לשלם יותר.

הסיבה השלישית:מחירי מכרז נמוכים:

כשאתם מקבלים את ההחלטה איזה קבלן להעסיק, כמעט שלא תשקללו את איכות הקבלן. אין לכם מספיק ידע בשביל לשקלל, והגורם העיקרי שעל פיו תבחרו את הקבלן יהיה המחיר. יתכן שיש קבלן שממש נראה לכם מקצועי וטוב, אבל אתם תהיו מוכנים להעסיק אותו רק אם המחיר שלו יהיה בסביבת המחיר של הקבלן הזול ביותר. תהיו מוכנים להוסיף רק מעט.

הקבלנים רוצים לזכות בעבודה באופן טבעי ולכן, מצידם, הם יתנו את המחיר הכי נמוך שהם יכולים, עם רווח מזערי, כדי לזכות בעבודה. השיקול שלהם הוא שרווח גדול יותר יגיע בין היתר, גם בגלל השינויים והתוספות.

סיפר לי קבלן, שגם אם הוא מזהה שהתכניות לא מלאות או שצריך להוסיף פרטים כלשהם בתכניות, הוא לא יכול לספר לכם, הלקוחות, על כך. אפילו אם כוונתו אמיתית לטובה. למה?

כי לא תקבלו את ההערות שלו. בגלל שתי סיבות:

ראשית, כי אין לכם כוח להוסיף או לשנות משהו בתכניות. אתם חושבים שאתם כבר יכולים סוף סוף לנוח מהתכנון ולהתחיל לבנות. אתם "רוצים לראות כבר משהו בעיניים".

שנית, אתם, כמי שלא מבינים בבנייה ומאוד רוצים לצמצם את העלויות, לא תאמינו לו. אתם תחשדו בו שהוא רוצה "לנפח" את המחיר ולכן רוצה "למכור" לכם משהו נוסף.

הקבלן מצידו נמצא במלכוד: מצד אחד, אם הוא יוסיף לתמחור שלו את התוספת ההכרחית הזו, שאינה מופיעה במסמכים שלכם, המחיר שלו יהיה יותר גבוה ואולי גבוה מידי ביחס לאחרים ויש חשש שהוא לא יזכה בעבודה.

מצד שני, אם הוא יתן לכם מחיר נמוך כדי לזכות בעבודה, הוא יודע שהוא לא יכול (ובצדק) לקחת עליו את העלויות הנוספות של התוספת הנדרשת. לכן בהכרח הוא ידרוש תוספת עבור העבודות החריגות לאחר שהוא כבר זכה בעבודה והתחיל בביצוע.

אני כבר לא מדבר על אלו שמראש שרואים את הפערים או הבעיות בתכניות, ומחכים "לתפוס" אתכם ולתמחר את השינויים במחירי מחירון מלא.

רמת החריגה התקציבית:

המחקר בדק פרויקטי בנייה רוויה (בנייני מגורים) ומצא שהחריגה בעלויות הבנייה עומדת על 15%. מקורות אחרים המתייחסים לבנייה צמודת קרקע, מדברים על חריגה ותוספת כספית של 20%-30%.

אם, לצורך הדוגמא, בית עולה 1 מליון ₪, חריגה של 20% היא תוספת של 200,000 ₪ ועל סכומים אלו יש להוסיף מע"מ. 

אנשים שעובדים כשכירים, ובונים בתים צמודי קרקע, מחשבים כל הוצאה שלהם כדי שיוכלו להגשים את חלום חייהם ולבנות בית. לגלות פתאום שאתם צריכים לשלם תוספת על הבנייה ולהגדיל את המשכנתא בעוד 200,000 ₪, זה דבר שמכווץ, גורם לאנשים לחיות במתח ו"לחנוק את עצמם" בהחזרי המשכנתא, להיות מתוסכלים, לריב עם הקבלן (ומן הסתם גם עם בן / בת הזוג) על כל דבר שקשור לבנייה.

שכיחות התופעה:

מתוך ניסיון בבדיקת תכניות ומסמכים של הרבה מאוד בתים צמודי קרקע מסתבר, שהתופעה הזו כל הזמן חוזרת על עצמה:לא רק שמסמכי המכרז אינם בשלים, אלא גם התכניות והמפרטים שבסופו של דבר נותנים לקבלן לביצוע ועל פיהם צריך לבנות, חסרים ודורשים הרבה מאוד השלמות, במיוחד בתחום המערכות (אינסטלציה, חשמל ותקשורת, מיזוג אוויר וכד'), חוסר במפרטים הטכניים (איטום, בידוד ופרטים אחרים) ופיתוח.

אז מה עושים?

איך מצמצמים את הפערים כדי שמסמכי המכרז יהיו בשלים? איך מצמצמים את השינויים והתוספות שלכם? איך מוודאים שהתכנון יהיה מושלם ככל שניתן?

על כך נרחיב בע"ה בטור הבא.

סוף מעשה בתכנון תחילה