הערה: אין במאמר זה אלא המלצה בלבד ובכל מקרה יש להיעזר ביועץ מקצועי.

שיקולים נוספים שכדאי להביא בחשבון:

א. התנהלות מול גורם אחד:
יש בונים, שההתנהלות וביצוע מו"מ מול מספר קבלני משנה מלחיצה אותם או פחות נוחה להם, מסיבות שונות. לעומת זאת, התנהלות מול גורם אחד, הכרת הנפשות הפועלות ויצירת יחסי עבודה היא פשוטה יותר ויכולת השליטה היא טובה יותר. מצד שני, אם יחסי העבודה עם קבלן המפתח עולים על שרטון, ההתנהלות לאורך כל הבנייה היא מאוד לא נעימה (בלשון המעטה).

ב. האחריות על העבודה והתקדמותה, במקרה של קבלני משנה, נופלת לפתחכם:
כאשר יש מספר קבלני משנה, התקדמות העבודה באחריותכם, ביוזמתכם. לעיתים העבודה מייגעת: איתור קבלני משנה, עריכת מכרז, מו"מ על מחיר, חתימה על חוזים וכו', וצריך לגייס כוחות נפש כדי לקדם את העבודה. כשיש קבלן ראשי, הכל באחריותו.

ג. ה"תפר" בין קבלני משנה" והגנה על העבודות: אם אתם עובדים עם קבלני משנה, התפר ביניהם "נופל" עליכם. אתם צריכים לבצע או לוודא ביצוע ההכנות בין קבלן משנה אחד למשנהו באמצעות פועלים משלכם. כגון: ניקיון האתר, הגנה על אבזרים או עבודה, מפני נזק של בעלי מלאכה אחרים, על מנת שלא ייפגעו.
לדוגמא: הגנה על ספי חלונות. ספי חלונות מותקנים לפני טיח, ובוודאי לפני צבע. חובה להגן עליהם כדי שלא יטוייחו או יצבעו. אם לא קבעתם עם הטייח שהוא מגן עליהם מפני שיירי טיח וצבע - מי יגן עליהם? או אף אחד או אתם!
דוגמא נוספת: הטייח משלים את עבודת הטיח מעל הפנלים, לאחר גמר עבודות הריצוף. אם הריצוף שלכם הוא משַיִש, בצעתם את הפנלים ועכשיו באים להשלים את עבודות הטיח. מי יגן על הריצוף מפני נפילות ושיירי בטון כתוצאה מעבודת הטיח? ובכלל, מי יגן על הריצוף שלא יינזק, עד לכניסתכם למבנה? אם לא סיכמתם את הנושא הזה עם הטייח או מישהו אחר, עבודות וחומר ההגנה על הריצוף – יחולו עליכם ועל חשבונכם (עוד הוצאה שלא חשבתם עליה?).

ד. משך זמן העבודה:
מתוך צפייה בבנייה של חברים, הבונים באמצעות קבלן ראשי לעומת קבלני משנה – משך זמן העבודה הוא של כ-12 עד 14 חודש. הסיבות: המְתָּנה לקבלני משנה, ביצוע מכרזים עבור כל בעל מלאכה, בעל מלאכה אחר מתעכב בעבודתו ומעכב את הבא אחריו וכו'. בנוסף, היות שכל "הדחיפה" של התקדמות הבנייה חלה עליכם (סעיף ו. לעיל) – גורמים להתארכות משך זמן הבנייה. כאשר עובדים מול קבלן ראשי, הוא מחוייב לעמוד בלוחות הזמנים שבחוזה. במקרה הזה, עליכם לשים לב לא לעכב את הקבלן הראשי בגלל השתהות בבחירה של חומרים ואבזרים. תכננו עם הקבלן ורִשמו, את המועד בו אתם צריכים לתת לו תשובות, אספקה של חומרים, אבזרים או מוצרים.

ה. בטיחות בעבודה:
הנושא גדול ומורכב. לא אאריך בגלל קוצר היריעה ולכן רק אאזכר: על פי חוק הבטיחות בעבודה, רואים בקבלן הראשי כאחראי עיקרי על הבטיחות בעבודה והוא חייב למנות מנהל עבודה מוסמך, שעבר קורס ממונה בטיחות. בנוסף, מנהל העבודה צריך להירשם במשרד הכלכלה כממונה בטיחות על אתר העבודה שלכם. במקרה שאין קבלן ראשי בעבודה אלא מספר קבלני משנה האחריות על הבטיחות חלה עליכם.

ו. עלות העבודה של מפקח:
במקרה של עבודה מול מספר קבלני משנה - המפקח עורך מכרז בין הקבלנים השונים, מבצע מו"מ, חתימת חוזה, לוחות זמנים מול כל גורם בנפרד. במקרה של קבלן ראשי, כל זה נעשה פעם אחת בלבד, עד לרגע בו נבחר הקבלן הראשי. מכאן ואילך, הפיקוח במהלך הבנייה מתמקד באיכות העבודה בלבד, ללא התנהלות "מסביב". לכן, במקרה של פיקוח על עבודות קבלן ראשי, עלויות הפיקוח –אמורות להיותנמוכות יותר. אולי זה נשמע יקר: גם קבלן ראשי וגם מפקח, אולם בעלות הכוללת, לאורך זמן – זה עשוי להשתלם.

ז. עלות בניה מוגדרת וידועה מראש:
ולבסוף, מכל הנאמר לעיל, אחד הנושאים המהותיים: העלות הכוללת. במקרה של קבלן מפתח, הרבה מלאכות כלולות במחיר הקבלן. ככל שיש יותר מלאכות במסגרת תקציב מוגדרת מראש ופחות איזורי "ביניים", איזורים לא ידועים, "תפר" בין קבלני משנה, הסיכוי לפריצת גבולות התקציב נמוך יותר.

אלה הם עיקר (בהחלט לא כל) השיקולים שצריכים להנחות אתכם בבחירת קבלן מפתח או קבלני משנה. עכשיו נותר לכם לשבת ולהחליט.
הערה אחרונה ואולי מיותרת, אבל בכל זאת: אם החלטתם "ללכת" על קבלן מפתח, תבדקו היטב אם שמו הולך לפניו, איכות עבודות קודמות שהוא עשה, שנוח לכם (והיה גם לאחרים) להתנהל איתו ושירות שהוא נותן לאחר הבנייה.
בהצלחה בהחלטה.

סוף מעשה –בתכנון תחילה.