במהלך הבנייה, כמעט שאין מצב, שלא תרצו להוסיף משהו או לשנות. לפעמים השינויים הם גדולים ויקרים ולפעמים הם מינוריים ולא משמעותיים.

אלא מאי?עבור התוספות הקבלן יבקש תמורה ובצדק.

כמה עולה התוספת?לפי מה נקבע המחיר?

כשהקבלן מתמחר, הוא לוקח בחשבון את המשמעויות הנובעות מהתוספת:את כוח האדם הנדרש, את החומרים, את הציוד, את הרווח שהוא רוצה וגם את ההשלכות על יתר העבודה, אם יש. קבלן הגון, יתמחר במחיר סביר.

לפעמים יש קבלנים, שכדי לזכות במכרז הורידו את המחיר הראשוני, מתוך הנחה שללקוח לא תהיה ברירה אלא להוסיף תוספות מסוימות שלא מופיעות בחוזה. עבור התוספות האלו, הם דורשים מחיר גבוה, לפעמים גבוה מאוד. לפעמים הדברים מגיעים לכדי אבסורד, כשהקבלן דורש מחיר מופקע עבור תוספת כלשהי או לעומת זאת, מזכה במחיר זעום בגין דברים שאתם רוצים לבטל בבנייה.

אתם, כאנשים שאינם מתחום הבנייה דווקא, לא תמיד יודעים לשער את משמעויות והעלויות.

זיכוי בגין ביטול:

לפני זמן לא רב, קיבלתי מנציג של קבוצת בנייה שבונה בישוב בצפון הארץ, שאלה בדבר זיכוי שמגעים להם מהקבלן בגלל ביטול עבודה כלשהי שעליה הוא מחוייב בחוזה.

על פי החוזה, מחוייב הקבלן להתקין בכל דירה, מזגן מיני מרכזי בעוצמה של 50,000 BTU.

חלק מחברי הקבוצה, ובהם אנשים מבוגרים, החליטו שהם לא מעוניינים במזגן מיני מרכזי אחד לכל הדירה, אלא מעדיפים מזגנים מפוצלים בחדרים, כדי לאפשר לעצמם גמישות בהפעלה ומיזוג כל חדר לפי רצונם. לשם כך הם פנו לקבלן על מנת לקבל זיכוי בגין המזגן המיני-מרכזי. בחוזה שהכינה החברה המנהלת אין התייחסות לזיכוי הזה.

הקבלן נמצא רק בתחילת הבנייה ובפועל עדיין לא ביצע כל הכנה או עבודה למזגן המיני מרכזי בדירות. אבל מוכן לזכות כל דייר ב-3000 ₪ בלבד.

האם זה סכום הוגן בגין אי התקנת מזגן מיני מרכזי?

ברור שלא. עלות מזגן מיני-מרכזי הנ"ל, כמה אלפי שקלים. נניח לפחות 6 אש"ח. יש להוסיף את עלות הגבס, פתחי אוורור, שרוולים, מרכזייה וכו' ונקבל שהעלות לקבלן סביב ה-10,000 ₪ ובוודאי מסכום הגבוה בהרבה מהזיכוי.

המקרה הזה הוא רק דוגמא לוויכוח הנפוץ בין קבלן ללקוח על עלות החריגים או גובה הזיכוי.

אז מה עושים?איך מצמצמים את המחלוקת הזו?איך תדעו שאתם משלמים על החריגים מחיר סביר?

מחירון של הקבלן:

ראשית, יש קבלנים שמצרפים להצעת המחיר מחירון. לדוגמא:עבור כל תוספת של נקודת חשמל, משלמים סך שקלים ועבור נקודת מאור או נקודות מים משלמים סך אחר. זה עושה הרבה סדר ומונע חלק מהחלוקות בגלל שקיימים מחירים ברורים וידועים מראש לסעיפים שכיחים.

מצד שני, לא כל החריגים או התוספות יופיעו במחירון הזה.

מה הפיתרון?

מחירוני בנייה:

כדאי להצמיד בחוזה שלכם את מחיר החריגים, התוספות והזיכויים למחירונים שקיימים בשוק הבנייה.

בשוק קיימות שתי חברות עיקריות שעוסקות בהכנת מחירונים לענף הבנייה: חברת "דקל"  וחברת "רמדור".

שתי החברות מפרסמות מחירים למלאכות שונות, והמחירונים האלו מקובלים בענף הבנייה.

צריך לשים לב, שלא מספיק שתגדירו בחוזה מחירון של חברת "דקל" למשל, כי לחברה קיימים מספר מחירונים:

מחירון לעבודות בנייה ותשתית, מחירון לעבודות שיפוצים שהוא יקר יותר, ובנוסף גם מחירון לשינויי דיירים. במחירון זה, האחרון עלות סעיף הזהה בדיוק לאותו סעיף הנמצא במחירון לבנייה יהיה גבוה יותר.

מחירון לשינויי דיירים מתאים לדעתי לבניין דירות או מספר בתים, שבמקום שהקבלן יבנה באופן אחיד את כל הדירות, הוא מקבל דרישה לשינויים וצריך לזכור, להעביר לתכניות, "להוריד לשטח" וגם לוודא שהשינויים שדרש כל דייר ודייר אכן בוצעו.

לעומת זאת, אם אתם בונים בית חדש לחלוטין, שעולה מעל 800 אש"ח, ישירות מול קבלן מפתח, ואתם הלקוח היחיד בחוזה, אין סיבה שהתוספות יתומחרו לפי מחירון שינוי דיירים. הגדירו בחוזה שהמחירון הכפוף לחוזה הוא מחירון של עבודות בנייה. מובן שהדבר הזה נתון למשא ומתן בעת החתימה על החוזה.

לצורך ההגינות, חשוב לציין שמחירון לעבודות לבנייה ותשתיות מיועד לתמחור העבודה מראש, לפני שהקבלן הגיע לשלב שבו אתם רוצים לבצע תוספת או שינוי. לכן יש מועד שעד אליו אתם חיייבים להודיע על השינוי המתבקש, כי הקבלן נערך לביצוע העבודות עם חומרים וציוד מתאימים, ומשקיע משאבים שונים בהכנה.

אם התוספת שאתם רוצים "תחזיר את הקבלן אחורה", לא בטוח שהעלות צריכה להיות זהה למחירון.

לדוגמא: אם הקבלן נמצא כבר בשלב שליכט חוץ ואתם מבקשים ממנו לצקת שכבת בטון, המשמעות היא שהוא צריך להביא שוב טפסות, ברזל, פועלים מתאימים, וגם היציקה עלולה ללכלך את השליכט, ולעכב את יתר העבודות. המחיר היציקה בשלב זה יהיה שונה.

לעומת זאת, יש קבלנים שמחייבים בחוזה את הלקוח על שינוי למרות שמדובר על ביטול עבודה כלשהי או הזזת קיר בחצי מטר, שלא תגרום לתוספת בהוצאות הקבלן.

לכן חשוב לציין בחוזה, שניתן לבצע שינוי שלא כרוך בתוספת עבודה, ללא תשלום. כלומר:אם החלטתם להזיז מחיצה כלשהי בחדר, והודעתם לקבלן לפני שהתחיל בעבודות אלו, הקבלן לא יוכל לחייב אתכם על תוספת.

עבודה עם מחירונים:

חשוב לדעת שעם המחירונים האלו צריך לדעת לעבוד ולא כל קבלן או מפקח בקיא או מוכן לעבוד עם המחירונים. 

לדוגמא:אם כתוב לכם שנקודת מים עולה 1000 ₪, צריך להבין מה היא כוללת. נניח שהיאכוללת שלושה דברים:הזנת מים קרים, הזנת מים חמים וניקוז.

לכן, אם ביקשתם להוסיף ברז גן עבור צינור השקייה בצד השני של הבית – האם תשלמו עבור נקודת המים הזו 1000 ₪?הרי בברז השקייה בגינה אין צורך במים חמים וגם לא בניקוז. אם כן, במקרה הזה, העלות צריכה להיות נמוכה הרבה יותר. במקרה של טיח, לא מספיק סעיף לטיח אלא יש להוסיף סעיף של זוויתני הרשת (הפינות) וכד'.

היות שאתם לא תמיד תהיו בקיאים בדקויות האלו, כדאי שתיעזרו באיש מקצוע מתאים בעת התמחור של החריג במהלך הבנייה.

לסיכום:  

מלבד מהמפרט הטכני של הקבלן, אתם צריכים לבחון גם את החוזה. וודאו שבחוזה שלכם יהיה סעיף המתייחס לשינויים, תוספות וזיכויים, כך שאם אתם לא מגיעים להסכמה עם הקבלן באשר למחיר, הוא יתומחר לפי מחיר המופיע במחירון מסויים.

כך הדברים יהיו ברורים: אתם תבקשו עבודות נוספות (ובזמן), המחירים לא "יהיו בשמים", ומצד שני המחירון יבטיח שהקבלן יקבל את שכרו הראוי.

בהצלחה

סוף מעשה בתכנון תחילה