הערה: אין במאמר זה אלא המלצה בלבד ובכל מקרה יש להיעזר ביועץ מקצועי.

קיבלתם היתר בנייה, השלמתם את התכנון של הבית ואתם עומדים להתחיל בבנייה. אתם מתלבטים, איך לבצע את הבנייה, ולא יודעים באיזה משתי האפשרויות לבחור:

האם להשתמש בשירותי קבלן "מפתח" - שבונה לכם את כל הבית מתחילה עד סוף[חוץ ממטבח, גז, גינון ארונות ועוד כמה מלאכות] לפי התכניות והמפרט שלכם, ונותן לכם את המפתח לבית. להלן גם "קבלן ראשי",
או מצד שני, להשתמש בשירותי בנייה של קבלני משנה בכל תחום, כגון: שלד, חשמל, אינסטלציה, איטום, טיח, צבע וכו', כשאתם הקבלן הראשי בעצמכם?

יש הרבה שיקולים שצריך להביא בחשבון בעת קבלת החלטה בעניין, ואפרוש את חלקם כאן:

רוב אלו ששואלים את השאלה הזו, יוצאים מנקודת הנחה שאם הם יעסיקו מספר קבלני משנה בנפרד ו/או ירכשו את החומרים בעצמם, הם יוכלו להוזיל את העלות הכוללת של הבנייה. הם מניחים שיחסכו את התקורות והרווח של הקבלן הראשי. ואכן יש מקרים כאלו. אבל, אתם צריכים לבדוק: האם העלות עבור החומרים או עבודה שתוכלו לקבל היא זהה לעלות שיכול לקבל קבלן "מפתח"?קבלן משנה יודע שהוא יפגוש אתכם, ברוב המקרים פעם אחת, ובזה מסתיימים שירותיו עבורכם. לעומת זאת קבלן משנה שעובד עבור קבלן מפתח, מעוניין להמשיך ולעבוד אתו לאורך זמן, ויהיה מוכן לתת לו מחיר "טוב יותר" וישתדל בשבילו.

בנוסף, קבלן מפתח, שבונה מספר בתים, יכול לקבל מחיר "טוב" יותר מספק החומרים לעומת אדם שפונה אליו באופן חד פעמי. לכן, לא כדאי לשלול בחינת הצעות של קבלני מפתח. כמובן שיש חריגים, ויש אנשים שהם "בעניינים" ויודעים להשיג "מחירים טובים", במיוחד אם יש להם עזרה מקצועית או שהם מתחום הבנייה.

מצד שני, יש יתרונות לעבודה באמצעות קבלני משנה:

• א. אפשרות לבחור את קבלני המשנה: אם שמעתם על קבלן משנה, שאיכות העבודה שלו מעולה, תוכלו לבחור בו לביצוע העבודה בבית שלכם. מה שאין כן, כשיש קבלן ראשי שבוחר את קבלני המשנה או מבצע את העבודה בעצמו.
• ב. לא כל התכנון צריך להיות מושלם ברגע המכרז: ישנם נושאים ניתן להמשיך לתכנן תוך כדי עבודת השלד, מאחר שהם מבוצעים בשלב מתקדם של הבנייה. למשל: עבודות גבס, נגרות, וכד'.לעומת זאת, אם עובדים עם קבלן מפתח, כל התכניות והמפרטים - חייבים להיות מתוכננים מראש עד לרגע המכרז. אחרת, כל התוספות והשינויים יהיו חריגים.

הערה חשובה: כדי לעשות סדר, צריך לומר שגם קבלנים שמבצעים את כל העבודה עד תום (קבלני מפתח) מתחלקים לשני סוגים:

1. קבלן שעושה את העבודה באמצעות פועלים שעובדים בחברה שלו. במקרה זה יש לו יכולת גם לשלוח פועלים לביצוע תיקונים נקודתיים, ולתת שירות גם לאחר הבנייה.
2. להבדיל, מקבלן אחר, שהוא העובד היחיד בחברתו. אין לו פועלים בחברה שלו בכלל. אז איך הוא בונה? הוא משמש כפרויקטור (במקומכם) שמנהל את העבודה באמצעות קבלני משנה או פועלים על בסיס יומי, בהתאם לצורך. בעצם הוא כמעט כמוכם, רק שהוא יודע, או לפחות אמור לדעת, את שלבי הביצוע, איך עושים, איך מתמחרים וכו'. מי עדיף? כמובן שקבלן שיש לו פועלים משלו.

 אבל מלבד עלויות, יש שיקולים נוספים שכדאי לכם להביא בחשבון בעת קבלת ההחלטה, שגם אותם צריך להביא בחשבון בעת קבלת החלטה:

בטור הקודם, הסברנו מהו קבלן מפתח ומהם השיקולים המנחים את הבונה והיתרונות בהעסקת קבלני משנה לעומת העסקה של קבלן מפתח.
אבל, מצד שני, העניין המרכזי המבדיל בין קבלן מפתח לבין קבלני משנה הואאחריות כוללת: אחריות כוללת לניהול, לטיב העבודה, למשך זמן הביצוע, ל"תפר" בין העבודות ועוד.

א. תוספות ושינויים:
במקרה שתרצו לעשות שינוי במהלך הבנייה, כגון: להוסיף קיר, להזיז אותו בחצי מטר ימינה, והקיר כבר בנוי, במקרה שיש לכם קבלן מפתח, תוכלו לסכם אתו את העלות –"קומפלט" עבור השינוי. במקרה של קבלני משנה, תצטרכו לנהל מו"מ עם כל אחד מהקבלנים עבור השינוי. עם הבנאי, עם החשמלאי, עם האינסטלטור. תצטרכו להביא פועל לפינוי הפסולת, לשכור מכולה לפסולת וכו'. כל אחד מבעלי המלאכה ירצה, ובצדק, את התשלום עבור המלאכה שלו - בעיקר אם הוא צריך לבוא באופן מיוחד לעשות את השינוי הנדרש.
כל זה, יעלה לכם לרוב, יותר מאשר אילו הייתם עושים את כל השינוי באמצעות קבלן אחד.

ב. נזק של בעל מלאכה/קבלן משנה אחד לעבודות של משנהו:
לעיתים קורה, שבעל מלאכה אחד, מזיק לעבודות של בעל מלאכה אחר. ברוב המקרים אי אפשר לדעת מי גרם את הנזק. לדוגמא: סיימתם לרצף את הבית, ולחפות את חדרי השירותים. לאחר מספר ימים אתם רואים שהפינות שבורות בקרמיקה. היות שהיו מספר בעלי מלאכה בבית, לא ניתן לדעת מי גרם לנזק. מצד שני, צריך להחליף את הקרמיקה:צריך לפרק את האריחים הקיימים, לספק אריחים חדשים אחרים (תמיד כדאי שיהיו לכם אריחים נוספים) ולתאם שוב עם הרצף, שמן הסתם לא עובד בהתנדבות. מי ישלם לרצף על העבודה? מי ישלם על האריחים החדשים? אתם!

ג. נזקים לסביבה:
אם נעשו עבודות פיתוח (מדרכות, גדרות וכד') סביב הבית שלכם, ולאחר גמר שלד, אתם מגלים שהמדרכה מכוסה בכתמי בטון. הרשות המקומית מחייבת אתכם להחליף את האריחים במדרכה. אינכם יודעים אם הנזק נעשה בגלל מערבל הבטון, משאבת בטון, או סתם פועל שלא עבד נכון. גם אינכם יודעים מתי הוא נעשה.מבחינת הרשויות אתם האחראים כי אתם הבונים. תצטרכו להחליף את ריצוף או לתקן את הנזק. מי ישלם עבור עבודת התיקון? עבור החומרים שתצטרכו להחליף? אתם!

ד. אחריות על העבודה למשך זמן:
כאן אולי טמון העניין העיקרי. אחריות על העבודה למשך זמן. חוק מכר דירות מחייב את המוכר לתת אחריות לטיב הבנייה שלו – לכל נושא למשך זמן הקבוע בחוק . המקרה שלכם אינו זהה, גם אם אתם עובדים עם קבלן ראשי. הקבלן שבונה לכם הוא אינו ה"מוכר" המוגדר בחוק מכר דירות אלא מספק לכם שירותי בנייה. לכן עליכם לדרוש, במסגרת החוזה שלכם איתו (או עם כל קבלן אחר) אחריות לטיב העבודה.
במקרה של בעיות בבנייה, לא תמיד ניתן לדעת מי הגורם האחראי. אם יש לכם קבלן ראשי – הוא האחראי לכל דבר והוא זה שצריך "לשבור את הראש" ולקבוע מי אחראי ואת מי לחייב אם בכלל, ואתם תצאו נקיים. אבל אם יש לכם כמה קבלני משנה – כל אחד עשוי לטעון שאינו אשם והוא עשה את העבודה על הצד הטוב ביותר.
דוגמא שכיחה: הטיח התנפח לכם מתחת לסף חלון והצבע התקלף. מן הסתם זו בעיית רטיבות.
האם זה בגלל עבודות האלומיניום? האם סף החלון פגום? האם נעשה איטום סביב אדן החלון? או אולי חדירת המים היא בכלל מהקצה העליון של החלון ומשם המים גולשים אל מתחת לחלון?
ובכלל, הצָבָּע יגיד לכם: "מה אתם רוצים ממני? אני לא אחראי לחדירת מים! אתם רוצים תיקון? בכיף אבל בתשלום! במקרה שאין קבלן ראשי - מי ישלם? אתם!

שיקולים נוספים שכדאי להביא בחשבון:

ה. התנהלות מול גורם אחד:
יש בונים, שההתנהלות וביצוע מו"מ מול מספר קבלני משנה מלחיצה אותם או פחות נוחה להם, מסיבות שונות. לעומת זאת, התנהלות מול גורם אחד, הכרת הנפשות הפועלות ויצירת יחסי עבודה היא פשוטה יותר ויכולת השליטה היא טובה יותר.

ו. האחריות על העבודה והתקדמותה, במקרה של קבלני משנה, נופלת לפתחכם:
כאשריש מספר קבלני משנה, התקדמות העבודה באחריותכם, ביוזמתכם. לעיתים העבודה מייגעת:איתור קבלני משנה, עריכת מכרז, מו"מ על מחיר, חתימה על חוזים וכו', וצריך לגייס כוחות נפש כדי לקדם את העבודה. כשיש קבלן ראשי, הכל באחריותו.

ז. ה"תפר" בין קבלני משנה" והגנה על העבודות:
אם אתם עובדים עם קבלני משנה, התפר ביניהם"נופל"עליכם. אתם צריכים לבצע או לוודא ביצוע ההכנות בין קבלן משנה אחד למשנהו באמצעות פועלים משלכם.כגון: ניקיון האתר, הגנה על אבזרים או עבודה, מפני נזק של בעלי מלאכה אחרים, על מנת שלא ייפגעו.
לדוגמא: הגנה על ספי חלונות. ספי חלונות מותקנים לפני טיח, ובוודאי לפני צבע. חובה להגן עליהם כדי שלא יטוייחו או יצבעו. אם לא קבעתם עם הטייח שהוא מגן עליהם מפני שיירי טיח וצבע - מי יגן עליהם? או אף אחד או אתם!
דוגמא נוספת: הטייח משלים את עבודת הטיח מעל הפנלים, לאחר גמר עבודות הריצוף. אם הריצוף שלכם הוא משַיִש, בצעתם את הפנלים ועכשיו באים להשלים את עבודות הטיח. מי יגן על הריצוף מפני נפילות ושיירי בטון כתוצאה מעבודת הטיח? ובכלל, מי יגן על הריצוף שלא יינזק, עד לכניסתכם למבנה? אם לא סיכמתם את הנושא הזה עם הטייח או מישהו אחר, עבודות וחומר ההגנה על הריצוף –יחולועליכם ועל חשבונכם (עוד הוצאה שלא חשבתם עליה?).

ח. משך זמן העבודה:
מתוך צפייה בבנייה של חברים, הבונים באמצעות קבלן ראשי לעומת קבלני משנה – משך זמן העבודה הוא של כ-12 עד 14 חודש. הסיבות: המְתָּנה לקבלני משנה, ביצוע מכרזים עבור כל בעל מלאכה, בעל מלאכה אחר מתעכב בעבודתוומעכב את הבא אחריו וכו'. בנוסף, היות שכל "הדחיפה"שלהתקדמות הבנייה חלה עליכם(סעיף ו. לעיל) – גורמים להתארכות משך זמן הבנייה. כאשר עובדים מול קבלן ראשי, הוא מחוייב לעמוד בלוחות הזמנים שבחוזה. במקרה הזה, עליכם לשים לב לא לעכב את הקבלן הראשי בגלל השתהות בבחירה של חומרים ואבזרים. תכננו עם הקבלן ורִשמו, את המועד בו אתם צריכים לתת לו תשובות, אספקה של חומרים, אבזרים או מוצרים.

ט. בטיחות בעבודה:
הנושא גדול ומורכב. לא אאריך בגלל קוצר היריעה ולכן רק אאזכר: על פי חוק הבטיחות בעבודה, רואים בקבלן הראשי כאחראי עיקרי על הבטיחות בעבודה והוא חייב למנות מנהל עבודה מוסמך, שעבר קורס ממונה בטיחות. בנוסף, מנהל העבודה צריך להירשם במשרד הכלכלה כממונה בטיחות על אתר העבודה שלכם. במקרה שאין קבלן ראשי בעבודהאלא מספר קבלני משנה האחריות על הבטיחות חלה עליכם.

י. עלות העבודה של מפקח:
במקרה של עבודה מול מספר קבלני משנה - המפקח עורך מכרז בין הקבלנים השונים, מבצע מו"מ, חתימת חוזה, לוחות זמנים מול כל גורם בנפרד. במקרה של קבלן ראשי, כל זה נעשה פעם אחת בלבד, עד לרגע בו נבחר הקבלן הראשי. מכאן ואילך, הפיקוח במהלך הבנייה מתמקד באיכות העבודה בלבד, ללא התנהלות "מסביב". לכן, במקרה של פיקוח על עבודות קבלן ראשי, עלויות הפיקוח –אמורות להיותנמוכות יותר. אולי זה נשמע יקר: גם קבלן ראשי וגם מפקח, אולם בעלות הכוללת, לאורך זמן – זה עשוי להשתלם.

יא. עלות בניה מוגדרת וידועה מראש:
ולבסוף, מכל הנאמר לעיל, אחד הנושאים המהותיים: העלות הכוללת. במקרה של קבלן מפתח, הרבה מלאכות כלולות במחיר הקבלן. ככל שיש יותר מלאכות במסגרת תקציב מוגדרת מראש ופחות איזורי "ביניים", איזורים לא ידועים, "תפר" בין קבלני משנה, הסיכוי לפריצת גבולות התקציב נמוך יותר.

אלה הם עיקר (בהחלט לא כל) השיקולים שצריכים להנחות אתכם בבחירת קבלן מפתח או קבלני משנה. עכשיו נותר לכם לשקלל את כל הנ"ל.
הערה אחרונה: מיותר לומר, שאם החלטתם ללכת על קבלן מפתח, תבדקו ששמו הולך לפניו, עבודות קודמות שהוא עשה, ושנוח לכם (ולאחרים) להתנהל איתו.

בהצלחה בהחלטה.

סוף מעשה –בתכנון תחילה.