מתי משלמים לקבלן? לפי מה? מהם אבני דרך? ועל מה לשים לב? 

כאשר יש לכם קבלן מפתח, לא תשלמו עבור הבית את כל הסכום שעליו סיכמתם מיד עם החתימה. יהיו לכם אבני דרך שלפיהם תשלמו באחוזים מכלל הבנייה. אבני הדרך מחלקים את שלבי התקדמות הבנייה בבית (גמר שלד, גמר חשמל, גמר טיח פנים, גמר צבע, גמר ריצוף וכד') וקובעים את הסכומים שישולמו בכל שלב. 

לדוגמא: נניח שבניית הבית היא 1.2 מיליון ₪ (באחוזים הבית הוא 100%) ועלות האלומיניום היא 100 אלף ₪. זה אומר לכאורה שבגמר שלב האלומיניום אתם אמורים לשלם 8% (100,000/1,200,000).

למה רק לכאורה? 

כי בדרך כלל הקבלן יציע את אבני הדרך בהסכם שהוא מביא אתו. אתם, כמי שלא שולטים היטב בבנייה, וגם לא מכיר את העלויות של כל שלב, תחתמו לרוב גם על מסמך הזה מבלי לשים לב. 

אחד הדברים החשובים שצריכים להנחות אתכם, בקביעת אבני הדרך, הוא שאתם תמיד תהיו חייבים לקבלן, כך שלא ייווצר מצב שהקבלן קיבל תשלום עבור עבודה שטרם בוצעה או טרם הושלמה. כך אתם מקטינים את הסיכון שאליו אתם חשופים. הקבלן מצידו, גם הוא רוצה להקטין את החשיפה שלו לסיכון שמא לא תשלמו לו עבור העבודה ולכן יבקש את התשלום מוקדם ככל שניתן. כך הוא מבטיח את עצמו מפני מצב שבו הוא השקיע חומרים ועבודה ולא מקבל תמורה. לדעתי, ברוב המקרים החשש הזה (שהקבלן לא מקבל את התמורה) נמוך יותר ביחס למקרים שבהם הקבלן מקבל תמורה ולא מצליח להשלים את הבנייה. כמובן שברוב המקרים לא קורה, אבל צריך להיות זהירים. 

איך אתם תוכלו להקטין את החשיפה שלכם לסיכונים? 

מקדמה בעת החתימה על החוזה: 

יש קבלנים שבנספח אבני הדרך לתשלום דורשים 5% או 10% מהסכום מיד עם חתימת החוזה. ואני שואל אתכם - למה? על מה? הרי עדיין לא נעשתה בשטח שום עבודה. אם תחתמו על זה, נוצר מצב שהקבלן חייב לכם. אתם לא צריכים לממן את עבודת הקבלן אלא לשלם עבור מה שקיבלתם בפועל. 

אם מדובר ב"דמי רצינות", אפשר להסתפק ב-1000 ₪. אם זה לא מספיק, זה צריך להעלות את חשדכם, כי אם אין לקבלן אפשרות לממן את השלבים הראשונים של הבנייה, עדיף שתמצאו קבלן אחר. 
תחשבו: מה יקרה אם הקבלן יפשוט את הרגל באותו שבוע שבו חתמתם על ההסכם ועדיין לא נעשתה בשטח שום עבודה? "הלכו" סתם 50 או 100 אלף ₪! 

האחוז המצטבר של אבני הדרך: 

שימו לב לאחוז המצטבר של אבני הדרך. האם ה"מסה" המצטברת של התשלומים היא כבר בתחילת העבודה? באמצע? או שהיא מפוזרת באופן שווה המשקף את היחס בין המלאכות השונות. 
לדוגמא: עלות בניית השלד היא כ-35% מעלות הבית (עם סטייה של אחוזים בודדים לכאן או לכאן). 

הגיע אלי לקוח, עם טיוטת הסכם, שבו אבני דרך לתשלום קובעים שאחוז המצטבר (סך כל התשלומים שישולמו) בעת גמר השלד הוא 50% מערך הבית, לפי הפירוט הבא: 10% עם חתימת החוזה, 10% עם יציקת כלונסאות, 10% עם יציקת רצפת מרתף (כבר 30% מהסכום בשבועיים-שלושה הראשונים של הבנייה), 10% עם יציקת רצפת קומת קרקע ו-10% עם גמר יציקת הגג וגמר בניית הקירות והמחיצות. סה"כ 50% עבור השלד (במקום 35%) כאשר בעצם העבודה העיקרית, המהותית והיקרה, של עבודות הגמר לא ממש התחילה. מלבד השלד נותרו עבודות חשמל, אינסטלציה, טיח, ריצוף וחיפוי, אלומיניום, צבע, פיתוח ועוד. לכל מלאכה מהנ"ל הוקצו אחוזים בודדים באבני הדרך, הרבה פחות משווי ערכם הכספי. 

מה הבעייה בזה? הקבלן ישלים לי את העבודה? 

אז זהו, שכל עוד הקבלן משלים את העבודה כמתחייב – הכל בסדר. 

אבל אם הקבלן פושט את הרגל בתום בניית השלד ושילמתם לו כבר 50% מערך המבנה, יש בידכם רק 35% מערכו. כלומר הפסדתם 15% ובבית של 1 מליון ₪ הפסדתם 150 אלף ₪.

בנוסף, גם הכנסת קבלן אחר לשטח, לנעליו של הקבלן הראשון, במקרה שהראשון יוצא מהשטח בגלל שפשט את הרגל או מפני סיבה אחרת, תמיד תעלה יותר מאשר אילו הראשון היה ממשיך את העבודה, ובמקרה שלנו, גם יותר מ 65% מערך הבית. 

תשלום בתוך 30 יום מהגשת החשבון: 

בחוזים קיימת התייחסות למועד התשלום מרגע הגשת החשבון. לדוגמא: "עם גמר כל שלב, יגיש הקבלן חשבון. המזמין ישלם את החשבון בתוך 30 יום מהגשה". 

כלומר, עם סיום שלב כלשהו בבנייה, הקבלן מגיש לכם חשבון לתשלום, ויש לכם 30 יום לארגן את הכסף ולשלם. לא כדאי למהר לרוץ ולשלם את הסכום מיד עם קבלת הדרישה, אלא אפשר לתת לקבלן להתקדם במשך ה-30 יום האלו שמותר לכם על פי החוזה. למה? כדי שיישאר המצב שבו אתם חייבים לקבלן. 

צריך לשים לב, שמתפתחת מערכת יחסים עם הקבלן, ונוצר אמון וזה טוב ויפה. מצד שני, חשוב להיות עם היד על הדופק. הייתי עד למקרה שבו בתשלום הראשון זה עבד "לפי החוזה". בהמשך הקבלן טרם סיים את השלב המדובר אבל אמר למזמין: "בעוד שבוע אני מסיים את השלב הזה, תכין את הכסף..." ובהמשך "אני צריך לקנות עוד חומרים, ואז אוכל להמשיך בעבודה. אני צריך את הכסף כבר עכשיו". המזמין שילם את הכסף "עבור החומרים". הקבלן קיבל את הכסף ונעלם. 

ברור שהרבה קבלנים הם ישרים ומסיימים את הבנייה. לעומת זאת, אם קורה לכם מקרה, שהקבלן שלכם לא יסיים את הבנייה, מבחינתכם זה ה-100%.

היות שמדובר בסכומים גדולים מאוד, אולי הגדולים בחייכם, שעלולים להיות מונחים על קרן הצבי, חשוב להיזהר. 

לסיכום: 

בעת חתימה על החוזה, שימו לב לאבני הדרך לתשלום המופיעים בו. נתחו אותם ותראו שהחלוקה היא סבירה, כך שלא יהיה מצב ששילמתם יותר מערך העבודה שבוצעה בפועל. בנוסף, בעת התשלום בפועל אל תתפתו להנחות עבור הקדמת תשלומים. זה יכול לעלות ביוקר. 

סוף מעשה בתכנון תחילה