בשני הטורים הקודמים דיברנו שני שלבי התכנון הראשונים (מוקדם וסופי) המופיעים ב"ספר הצהוב", מתוך הארבעה. 

השלב השלישי הוא תכנון מפורט. 

מה כלול בתכנון הזה? ומתי הזמן הנכון לצאת למכרז בין הקבלנים השונים? 

התכנון המפורט: זה השלב הסופי שבו המתכנן אמור להשלים את כל הנדרש כדי שהקבלן יוכל להתחיל בביצוע. השלב יכלול: 

 הכנת תכניות עבודה אדריכליות מפורטות ומוסברות כדרוש לביצוע העבודה. כלומר תכניות לביצוע (ולא רק תכניות לעיון או למכרז). 

 הכנת תכנית פרטי בניין אדריכליים ופרטי גמר, מפורטות ומוסברות של כל חלקי המבנה, בקנה מידה מתאים לפי הצורך. 

 הכנת מפרטים לעבודה האדריכלית – מפרט טכני הוא דבר מאוד חשוב. אמנם הוא מופיע ברשימה זו, אבל הרבה מתכננים אינם מצרפים מפרט טכני לעבודה אלא כותבים על גבי התכניות הערות מינימליות. ההנחה היא שאת המפרט יציע (ויכתוב) הקבלן. על נושא זה ולמה הוא חשוב - נרחיב בפעם אחרת. 

 מתן חוות דעת טכנית ויעוץ לכל הקשור להצעות הקבלנים במכרז לביצוע המבנה. הכוונה – מענה להבהרות נדרשות על ידי הקבלנים וסיוע בנוגע להצעותיהם. 

עד כאן אלו עיקר הסעיפים המופיעים בשלב ג' (תכנון מפורט) המצוינים ב"ספר הצהוב". 

השאלה היא מתי הזמן הנכון שבו כדאי לכם לגשת למכרז בין הקבלנים ולקבל הצעות מחיר? 

האם לגשת כבר בגמר התכנון הסופי / תוך כדי התכנון המפורט, או לחילופין להמתין עד לגמר מושלם של התכניות (כולל תכניות של יועצים נוספים)? 

יש שלוש גישות עיקריות לנושא: 

• יש מתכננים שמעדיפים "לפתור את הבעיות בשטח" במקום לתכנן את כל הפרטים הדרושים. 

• יש מתכננים שרוצים "להוריד מעליהם" את הלחץ שלכם להשלים את התכניות מקודם ככל שניתן, ולכן אומרים לכם ש"אתם כבר יכולים לגשת לקבל הצעות" כבר בשלב התכנון הסופי, ו"במשך הזמן" הם ישלימו את התכניות. לעיתים זה אפילו "תכנון תוך כדי בנייה". 

• יש גישה נוספת שדוגלת בתכנון סבלני ומושלם ככל שניתן, ורק אז להגיש את התכניות לקבלנים להצעת מחיר. המתכנן מניח שבכל רגע שהוא בשטח, הוא לא נמצא במשרד ולא מייצר הכנסה נוספת. 
מה עדיף לכם מכל שלוש הגישות (מתוך הנחה שאין לכם בעיית הזמן היסטרית, שבגללה אתם נדרשים לסיים את הבנייה במהירות הבזק)? 

הגישה הראשונה, שבה המתכנן יפתור בעיות בשטח, מניחה, שאם אין פרטים, זה בסדר שהקבלן יתכנן, והאדריכל יאשר בשטח את העבודה. מה הבעיות בגישה הזו? האחת –התזמון. אם צריך את האדריכל בשטח, כי אין פרטים, לא תמיד האדריכל זמין או יכול להתפנות בדיוק כשנדרשת הנחייה בשטח, והקבלן ייעשה לפי הבנתו וניסיונו.  

בעייה נוספת, שקיימת בגישה זו וגם בגישה השנייה היא: תוספת התשלום עבור השינויים והתוספות שיופיעו בתכניות לביצוע: אם בתכניות לביצוע או בהוראות המתכנן בשטח, יופיעו שינויים ותוספות מעבר למה שהופיע בתכניות למכרז, שמייקרים את הבנייה, מי לדעתכם ישלם על התוספת הזו? האם אתם חושבים שהקבלן יספוג את העלות הנוספת או שהיא תחול עליכם? 

לדוגמא: אם בתכניות לביצוע מופיעות יותר נקודות חשמל, ארון חשמל מתועש, קיר תמך בפיתוח, שטח נוסף לריצוף או לחיפוי וכד', האם הקבלן יגיש לכם דרישת תשלום עבור התוספת? 

אם עדיין לא חתמתם על חוזה, ויש לכם תכנית לביצוע, עדיין ניתן לקיים משא ומתן על התוספות. 

אבל ברגע שחתמתם על החוזה המתייחס לתכניות למכרז, (וגם לפי הגישה הראשונה), ידכם על התחתונה ותצטרכו לשלם עבור כל השינויים שלא תומחרו, ובצדק. 

בגישה השלישית, שבה התכנון הוא מושלם ככל שניתן, יש פחות מקום לספיקות ולשאלות "זה כלול או לא". הבנייה תהיה כמו התכנון בפועל ולכן השינויים והתוספות יהיו רק אם תשנו משהו בשטח בגלל ששיניתם את דעתכם או "משהו לא נראה לכם". 

אז מה לעשות? האם כדאי לצאת למכרז מוקדם? או להמתין לתכנון מושלם ככל שניתן? 

במחקר שנערך בטכניון, בראשות פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש המכון הלאומי לחקר הבנייה, בנושא 

"הגורמים השורשיים העיקריים לחריגות בתקציב של פרויקטי בינוי ותשתיות" (ניתן להוריד באינטרנט) עולה כי גורם השורשי מספר אחד לחריגות תקציביות בפרויקטי בנייה גדולים הוא "אי בשלות מסמכי המכרז". לעומת זאת, "שינויים ותוספות של היזם" הוא רק הגורם השורשי השני לחריגות בתקציב. 

כלומר, אחת הבעיות העיקריות במדינת ישראל שגורמת לחריגה התקציבית בפרויקטי הבנייה היא, שהמסמכים למכרז, שעליהם אנחנו מקבלים הצעות מחיר חסרים מאוד. הם לא מושלמים ברמה כזו שהם גורמים לחריגה תקציבית מאוד גדולה (15%!). כלומר, סכומים גדולים מאוד היה ניתן לחסוך, אילו המסמכים למכרז היו מושלמים. 

מתוך הנחה שהחריגות התקציביות הקיימות בפרויקטים גדולים קיימות לא פחות בפרויקטים קטנים, כדאי להמתין לתכניות סופיות בסבלנות, ולנסות להשלים את המסמכים של החוזה ככל שניתן. 

אוסיף עוד, שאני רואה את החריגה התקציבית הזו חוזרת על עצמה כמעט בכל פרויקט של בנייה צמודת קרקע: ולמה? בגלל החיפזון של הבונים להתחיל את הבנייה מבלי שהתוכניות גמורות (שלא לדבר על המפרטים). ממש "זריקת כסף" לחינם. 
לכן, אם חשבתם שלא להמתין לתכניות לביצוע אלא לפנות לקבלנים על מנת לקבל הצעת מחיר עם תכניות למכרז בלבד (במקום תכניות לביצוע) זה עלול לעלות לכם ביוקר וחבל. 

יש אנשים שמתכננים במשך שנתיים ובונים במשך שנה. לעומתם, יש אנשים שמתכננים במשך שנה אחת, בונים במשך שנתיים ומשלמים כפליים. תחליטו איפה אתם רוצים להיות. 

*** 

בהצלחה 
בונים בכיף בתכנון תחילה.