אלי הראל מהנדסים
אלי הראל מהנדסים
אלי הראל מהנדסים

רשימת מאמרים

ביקורת מבנים בסוף הבנייה או מפקח צמוד. מה עדיף?

צפיות: 1144

לא מזמן פנה אליי מישהו ושאל אותי: "בנינו בית עם קבלן מפתח, בלי מפקח. עכשיו אנחנו רוצים לבדוק אם העבודה שנעשתה היא "בסדר" ולפי התקנות והתקנים. האם אתה מכיר ותוכל להמליץ לנו על מישהו שעושה ביקורת מבנים? 


מה דעתכם? האם זה נכון, מבחינתכם, אלו שבונים בית צמוד קרקע, לבקר את איכות הבנייה בסוף התהליך? מה הכי נכון? באיזה שלב צריכה להיות בקרת האיכות? 

 

כמה מילים על בקרת האיכות: 
במהלך תכנון ובניית הבית, יש לנו שלושה שלבים עקרוניים לבקרת האיכות: 


1. בשלב התכנון, לפני התקשרות עם הקבלן – בדיקת שלמות התכניות ומסמכי החוזה. 
2. במהלך הבנייה, באמצעות המפקח – בקרת הבנייה. 
3. בשלב הסופי, באמצעות חברה לביקורת מבנים – בקרת הבנייה. 

 

נתחיל מהסוף בשלב השלישי, שלב ביקורת מבנים: 


ביקורת מבנים, משמע שמגיע משהו מטעמכם בסוף תהליך הבנייה ומחפש את הדברים שהם "לא בסדר". אילו היה מדובר בדירה, אין לכם אופציה אחרת. זה הכלי היחיד שעומד לרשותכם, כי הקבלן אינו מאפשר את בקרת התהליך עצמו. 

אבל אם אתם בונים בית צמוד קרקע באמצעות קבלן "משלכם", ובאים בסוף התהליך למצוא דברים שנעשו "שלא כשורה", מה ניתן לראות? 


תשובה: רק את הדברים הגלויים לעין. "אין לו לדיין אלא מה שעיניו רואות" (נידה כ.). ניתן לראות את הדברים החיצוניים בלבד: את הריצוף והחיפוי, קווים ישרים בטיח, צבע, גודל חדרים, אבזרי אינסטלציה, אבזרי חשמל, מעקות, דלתות ותפקודן וכד'. 

אמנם אלו נושאם חשובים, אבל יש נושאים חשובים לא פחות ואולי אפילו הרבה יותר, שישפיעו על התפקוד הבית ורוב האנשים לא מקדישים להם מספיק תשומת לב. 

כשמגיעים בסוף הבנייה, לא ניתן לראות אותם כי הם כבר מכוסים בטיח, בריצוף ובחול. מדובר על התשתיות: מערכת האיטום, מערכת האינסטלציה, מערכת החשמל והתקשורת, גז, בידוד תרמי וכד'. 
אם יש דברים שבוצעו בתשתיות שלא כפי שצריך, לא נוכל לדעת. אם מערכת האיטום במרתף "עובדת" כפי שצריך, נדע רק בחורף. אם רצפת חדר האמבטיה בקומה העליונה אטומה – נדע רק אם נשתמש במבנה. אם בוצעו חיבורים בצנרת המים מתחת לריצוף למרות שבמפרט דרשתם שחיבורים יהיו רק בקירות, לא תדעו, אלא אם כן תהיה נזילה לאחר שנים. 


שנית: 

אל תשכחו שמי שמבצע לכם את העבודה הוא "ספק שרותי בנייה" ולא "קבלן" במובן המופיע בחוק "מכר דירות". את גודל החדרים אתם קובעים בתכניות ולא הוא. הוא המוציא לפועל. לכן אם לדוגמא החדרים שלכם קטנים מהנדרש בחוק, זה נובע מהתכנון שאתם אחראים עליו. 


שלישית: 

יש דברים שהם אסטטים אבל בתקנים הם לא מוגדרים כ"בעייה". למשל בנושא אינסטלציה: אם קופסאות הביקורת מוקמו במרכז חדר הרחצה וזה לא יפה בעיניכם, זה עדיין לא מהווה בעייה הנדסית ועילה לפירוק הריצוף ושינוי תוואי צנרת הניקוז. 


רביעית: 

– צריך לזכור, שלפעמים הקבלן ישאל אתכם במהלך הבנייה ואתם תאשרו לו. אח"כ, בביקורת מבנים, יתברר שלא היה צריך להתבצע כך. הקבלן יבוא אליכם בטענות: "אבל ראיתם את זה ואישרתם לי". או "אתה ראית כבר אז, כשעשיתי, עמדת לידי. למה לא אמרת לתקן?" לא נעים. 


מה הפיתרון? 

 

זה מוביל אותנו לנקודה השנייה: פיקוח במהלך הבנייה. 

פיקוח במהלך הבנייה הוא חובה בעיני. אי אפשר לוותר על מפקח בין אם מדובר בקבלן מפתח ובין אם מדובר בקבלני משנה. ההבדל בין שני המקרים הוא שבמקרה של קבלן מפתח, המפקח מתעסק נטו בפיקוח על איכות העבודה. הוא לא מתעסק בחיפוש אחר קבלני משנה, בביצוע מכרזים, במשא ומתן ובתזמון בעלי המקצוע. לכן גם מחיר העסקת מפקח כזה אמור להיות שונה. 

המפקח באתר, יפקח גם על התשתיות, מוודא שהם נעשות כמו שצריך ואם יש הערות, הוא מעיר אותם בזמן הביצוע, כשבעלי המלאכה שם ואז גם קל לתקן. 


צורך במפרטים ותכניות: 


אם המפקח הוא טוב, הוא יוכל לפעמים לעזור גם אם התכניות לא מלאות. אבל לא תמיד. אם אין תכניות מלאות, המפקח לא ינחה את הקבלן אלא ישתה איתו קפה ביחד. הקבלן יעשה כראות עיניו, יתכנן ויבצע בפועל בשטח. אם יש תקלה, נדע על זה רק בהמשך. לדוגמא: קביעת כמות ומה יחובר למעגלי החשמל והתאורה. 

צריך לזכור שתפקיד המפקח הוא לוודא שהקבלן מבצע לפי התכניות והמפרטים ולא להתעסק בתכנון. אם אין תכניות או מפרטים אין לו על מה לפקח. 

וכאן זה מוביל אותי לבקרת האיכות הראשונה: 

 

בקרת שלמות התכנון לפני הביצוע. 


זו נקודה חשובה לא פחות מבקרת תהליך הבנייה עצמו. חשוב שתכנון שלכם יהיה מלא ותהיו "סגורים" מכל הכיוונים הן מבחינת התכניות הן מבחינת המפרט הטכני וההסכם עם הקבלן. 
ככל שהתכניות שלכם שלמות יותר, התוצאה יותר טובה ויהיו לכם פחות הוצאות על שיפורים ושינויים. 

הרבה מאוד מהטעויות נעשות כשאין תכניות ומתכננים בשטח בלחץ של זמן. אז גם כל דבר שחסר בתכניות ובמפרטים, או גורם לשינויים, יעלה כפול מאשר אילו היה בתכניות ובמפרטים. 

סיבה שניה לצורך בתכניות מושלמות גם בתשתיות - אם לאחר כמה שנים תרצו לבצע שינוי, כשאין תכניות לביצוע, לא תמצאו את "הידיים והרגליים" שלכם. 

 

לסיכום: 


בקורת מבנה בסוף הבנייה, מבלי שהיה לכם מפקח בשטח, היא חלקית בלבד ומחפשת את "האשמים" (אתם, המתכנן או הקבלן). 

חשוב לפקח על הקבלן במהלך העבודה באמצעות מפקח צמוד. הוא יפקח גם על התשתיות ויעיר כבר במהלך הבנייה, תוך כדי התהליך. "כל עוד הנר דולק אפשר לתקן.." (רבי ישראל מסלנט).

הקפידו למסור לקבלן תכניות ומפרט טכני "סגורים", זה ימעיט בחריגים והקבלן לא יצטרך לתכנן. שינויים ותוספות במהלך הבנייה יעלו לכם הרבה יותר מאשר אילו תכננתם אותם מראש.

בתי המשפט מלאים בתביעות נגד קבלנים על תקלות בבניה. אתם לא רוצים להיות בסחבת הזו, בעלויות האלו ובמתח שזה גורם. עדיף לכם שקט נפשי.

 

*****
בהצלחה


סוף מעשה בתכנון תחילה

 

x
הרשמה לניוזלטר

לקבלת מאמרים שבועיים בנושא תכנון הבנייה, מלאו הפרטים והמאמר וחומר נוסף בנושא בנייה יגיעו ישירות לאי-מייל שלכם.
*ניתן לצאת מהרשימה בכל עת