אלי הראל מהנדסים
אלי הראל מהנדסים
אלי הראל מהנדסים

רשימת מאמרים

טעויות בבנייה: למה תחרגו בתקציב?

צפיות: 1333

שאל אותי חבר: כמה עולה לבנות מ"ר? קיבלתי הצעה של X ₪ למ"ר. זה סביר או יקר מידי?
השבתי: איזה מן בית? מה רמת הגימור? השאלה דומה מהו מחיר של רכב? התשובה תהיה בהתאם לסוג הרכב. הפערים יכולים להגיע בקלות ל100%.
המשיך החבר לשאול: "אתה יודע, בית סטנדרט, לא משהו מיוחד".
שאלתי: מה ההצעה כוללת? ובעיקר – מה היא לא כוללת? האם אתה יודע עבור מה תצטרך לשלם בנפרד?
החבר נאלם דום כי לא ידע לומר מה בדיוק כלול בהצעה.

אחת הבעיות השכיחות בתחום הבנייה, היא סטייה מהאומדן הראשוני שלכם וחריגה מהתקציב. לעיתים החריגה היא ב 20% ואף יותר.

חריגה ב 20% היא חריגה גדולה מאוד. אם נניח לצורך החישוב, שעלות בניית בית צמוד קרקע עולה מליון ₪, חריגה של 20% משמעה, תוספת של 200 אלף ₪. סכום עצום שלאדם הפרטי, שמשתכר אפילו קצת מעל הממוצע, לא פשוט"לארגן". זו משימה שעשוייה להוביל למתחים, למריבות, ואף למשברים.

מן הסתם, כשתקצבתם את הבניה שלכם, החלטתם "לארגן"את תקציב הבניה, ומשכתם את השמיכה לכל הקצוות כדי להגיע לסכום המירבי שאתם יכולים, כדי שיאפשר לכם לבנותאת בית חלומותיכם.

והנה, מגיעה החריגה הגדולה, לרוב בהפתעה (כי אף אחד לא מתכנן מראש לחרוג בתקציב ביודעין), ואתם יודעים שאתם צריכים לארגן תקציב נוסף.

ממה נובעות החריגות התקציביות בבנייה? האם אפשר למנוע את החריגות בבנייה? ואיך?

יש מספר סיבות עיקריות לחריגות בבנייה:

א. האומדן שלכם אינו כולל את כל הסעיפים:
אחת הבעיות השכיחות לחריגות בבניה היא כי לא חשבתם, שכחתם או לא ידעתם שאתם צריכים לכלול סעיפים נוספים. אני לא מתכוון רק לכתב הכמויות של העבודה שאתם נותנים לקבלן אלא להוצאות נוספות.

בניית האומדן התקציבי שלכם היא חלק מהעבודה המוטלת עליכם. עליכם להכין היטב שיעורי בית ולראות מה יהיו כל ההוצאות הישירות והעקיפות הכרוכות בבניה של ביתכם. צריך לרדת לפרטי הפרטים ולכלול את כל הסעיפים הנדרשים לרבות סעיפים ועבודות שלא מבוצעות על ידי הקבלן הראשי שלכם אלא באמצעות קבלני משנה נוספים או הוצאות עקיפות, לדוגמא:עלות מתכננים ויועצים, פיקוח,ביטוח, מיזוג אוויר, עבודות נגרות, מקלחונים, גופי תאורה, גז, ריהוט, וילונות, חשמל ומים לצרכי העבודה, פיתוח וגינון, פינוי פסולת, ניקיוןועוד ועוד.

בנוסף, יש להביא בחשבון גם את הנגזרות של כל סעיף, אם קיימות. למשל: חלק ניכר מגופי התאורה נמכר ללא נורות. אם נניח שרכשנו גופי תאורה ובסך הכל דרושות לנו 40 נורות ומחיר נורה, לצורך החישוב, הוא 25 ₪, נקבל הוצאה נוספת של 1000 ₪. סכום זה הוא פרומיל אחד, אבל התוספות מצטברות.

דוגמא נוספת: אם אתם רוכשים את האריחים לריצוף, יש להביא בחשבון שצריך לרכוש כמות גדולה יותר של אריחים מעבר לגודל השטח המרוצף. מדוע? לצורך פְּחַת, במקרים רבים לצורך פנלים (שיפולים), עבור אריחים נוספים שיידרשו בעתיד לתיקון נזקים (אריח שנשבר או צורך לפתוח את הריצוף) או עבור שינויים עתידיים (הסרת מחיצה למשל). את כל אלו יש לתמחר בסעיף אריחים לריצוף.
עליכם לעבור על כל נושא ולראות שתקצבתם אותו ולוודא שאין שום "שטח הפקר" או "שטח אפור" ששכחתם. אם אינכם יודעים – תוכלו לשאול חברים שבנו לפניכם או להתייעץ עם אנשים שיודעים.

ב. אומדן לא נכון או "אופטימי" מידי: טבע האדם להיות אופטימי, לנסות להצליח לעמוד במשימות שהוא מגדיר לעצמו, שהתחייב אליהן. הרבה פעמים אנחנו לא רוצים לראות את המחיר הריאלי, כדי שלא נשבית את השמחה במעוננו. אנחנו לא רוצים לדעת שהוא יקר מידי, ואם הוא יקר, אנחנו משכנעים את עצמנו שנוכל ונצליח להשיג אותו במחיר טוב יותר, כי שמענו מחברים שהם הצליחו לבנות במחיר מאוד נמוךוכו'.
"השגת" מחירים נמוכים היא תלוייה במספר גורמים. אם המחירים שלכם מבוססים ואתם בטוחים שתוכלו להשיג אותם בפועל, אדרבא. אולם אם התקציב בנוי על "הנחות" בלבד או על תחושת בטן, מול אופטימיות זו – קשה להתמודד. כדי לדעת היכן אתם עומדים – כדאי להיעזר במחירונים או ביועצים מתאימים. עדיף שהתקציב יהיה גבוה יותר ותופתעו לטובה, מאשר נמוך ותאלצו להוסיף כסף שאין לכם.

ר' אליעזר פאפו (בוסנייה, 1786 – 1827) בספרו הנפלא "פלא יועץ" מתייחס לעלות הבנייה:
"ויבן ערי מסכנות לפרעה" (ספר שמות)
"אמרו רז"ל (סוטה י"א) כל העוסק בבניין מתמסכן רח"ל, שבכל ההוצאות - אדם יודע לחשוב כמה יוציא ומסתכל בכיסו אם יוכל להוציא – מוציא, באופן שלא יבוא להתמסכן. לא כן העוסק בבנין, שחושב להוציא מאה ונעשה לו הוצאה ממאתים, ומשהתחיל אינו יכול למשוך ידו ומתוך כך יכול לבוא להתמסכןולכן ראוי לגבר שיחשב תחלה אם יכול להוציא כפלים על אשר אמדו שצריך לאותו הבנין יתעסק בבנין, ואם לא אל יתעסק..."(פלא יועץ – ר' אליעזר פאפו ערך "בניין")

ר' אליעזר פאפו מתייחס גם הוא לחוסר התכנון התקציבי ומציין שעדיף לאדם לא להתעסק בבנייה אם אינו יודע לתכנן תקציבית. מסתבר שגם לפני 200 שנה היו חריגות בבנייה, אלא שאז, הם היו אף בסטיות של 100% ויותר.

האם יש טעויות נוספות שעושים אנשים שגורמות לחריגות תקציביות? איך ניתן למנוע אותן? מהו אפיון? ולמה הוא חשוב לצמצום חריגות בבנייה? על כך בטור הבא.

סוף מעשה –בתכנון תחילה.

הערה: אין מאמר זה מהווה חלופה לתכנון באמצעות יועצים מתאימים.

 

קבצים מצורפים

 

x
הרשמה לניוזלטר

לקבלת מאמרים שבועיים בנושא תכנון הבנייה, מלאו הפרטים והמאמר וחומר נוסף בנושא בנייה יגיעו ישירות לאי-מייל שלכם.
*ניתן לצאת מהרשימה בכל עת