אלי הראל מהנדסים
אלי הראל מהנדסים
אלי הראל מהנדסים

רשימת מאמרים

טעויות בבנייה: בנייה בלא תוכניות - חלק רביעי

צפיות: 1262

בטור הקודם הסברנו שעדיף שיהיה תכנון "מסודר" על ידי יועצים מקצועיים ולא על ידי קבלן הביצוע.

בין היתר אמרנו שזה יגדיר בדיוק את העבודה הנדרשת, עשוי למנוע מכם עוגמת נפש אם הקבלן לא יבצע כפי שחשבתם ולא פחות חשוב: יוזיל עלויות באמצעות צמצום חריגים ותוספות.

שאלנו: האם יש סיבות נוספות מדוע עדיף שיהיה תכנון "מסודר"? למה ההשוואה בין הצעות מחיר כשאין תכנון הן בעייתיות? ואיך ניתן לפקח על הביצוע כשאין תכניות?

כשאין תכנון – ההשוואה בין הצעות המחיר אינה נכונה:

כאשר אתם מקבלים הצעות מחיר משני קבלנים לעבודה שאינה מוגדרת "עד הסוף", קבלן אחד מספק סחורה טובה ומשובחת, חומרים איכותיים מאוד ואיכות עבודה מעולה. לעומתו –קבלן אחר, ייתן את המינימום ההכרחי הנדרש וישתמש בחומרים אחרים, הרבה יותר זולים ופחות איכותיים.

הצעת המחיר של הקבלן הראשון שמקפיד על איכות תהיה באופן טבעי גבוהה יותר. אתם תעדיפו, מן הסתם את ההצעה הזולה יותר מכיוון שזה הדבר היחיד הכמותי, שבו אתם יכולים להשוות בין שתי ההצעות.
ברור לכל, שההשוואה בין שתי ההצעות אינה נכונה, כי מדובר בשתי עבודות שונות, בעלות אופי ואיכות שונים זו מזו. זה כמו להשוות בין מכונית חדישה יוקרתית ואיכותית לבין מכונית ישנה, זולה ומקרטעת. האם אתם באמת חושבים שהמכונית הזולה טובה יותר?

לכן, כדי שתוכלו לבצע השוואות נכונות המשקפות את ההבדל בין שני קבלנים, אתם (היועצים מטעמכם) צריכים להגדיר "ברחל בתך הקטנה" בדיוק את כל החומרים, שיטת העבודה ואם ניתן – גם הגדרהלאיכות העבודה באמצעות התכניות והמפרטים, שאותם תמסרו לקבלנים לצורך קבלת הצעת מחיר.

בקרת הביצוע:

אחרי שהסברנו את חשיבות התכניות מבחינת בחירת החומרים, תכנון נכון, ראיית ההשלכה של התכנון גם על גורמים אחרים, יש נקודה נוספת מדוע חשוב שיהיו תכניות ומפרטים:
תכניות ומפרטים הם הכרחיים כדי לבצע פיקוח על עבודת הקבלן. ללא תכניות לא ניתן לפקח על העבודה של הקבלן. כל דבר שהקבלן עושה יהיה לגיטימי ונכון. אם תעירו לקבלן הוא יאמר לכם ש"כך עושים, עבור זה שילמת" או ש"עבור דברים נוספים –אתה צריך לשלם".

הפיקוח באותו זמן מיותר כי אין למפקח על מה לְפַקח ואין לו לְמה להשוות את העבודה שמבצע הקבלן.

עבודה ללא תכניות משולה לאפיית עוגהללא מתכון. זה בדיוק כאילו ניגשתם למשה הקבלן ואמרתם לו:"משה, תעשה לנו עוגה טובה, אה?טובה, טעימה, נכונה, כמו שצריך... אתה כבר יודע.. אנחנו סומכים עליך! "כי אתם שמעתם שמשה אופה עוגות טובות.

אולם אתם לא יודעים איזו עוגה משה יאפה לכם:האם היא תהיה עוגת שוקולד, גבינה, שמרים או בחושה?

גם אם תעמדו ליד משה, אתם או המפקח מטעמכם ותסתכלו עליו איך שהוא מכניס את החומרים לתוך הבלילה, אין לכם מושג אם הוא פועל נכון או איזה סוג עוגה יֵצא. אין טעם שתעמדו לידולראות אם הוא הפריד ביצים כמו שצריך או אם שם את כמות הקמח הדרושה. אם אין לכם מתכון שמסרתם למשה,אין לכם למה להשוות את העבודה המתבצעת. משהיגיד לכם:"סמכו עלי! אני כבר 25 שנה אופה עוגות!" לא תאמינו לו? מצד שני - אולי זו לא בדיוק העוגה שרציתם?אולי בכלל רציתם עוגת תותים רק שלא ידעתם להגדיר אותה?כמה זמן היא צריכה להיות בתנור?כמה זמן החומר (האיטום לדוגמא) צריך להתייבש?איך תוכלו לבקר שהעוגה לא תישרף? הרי אין לכם מתכון?! ואולי בכלל תצא לכםעוגה לחולי סכרת כי לא הוסיפו סוכר?אין לכםשום אפשרות לדעת הביצוע בזמן התהליך היה נכון אלא להמתין לתוצאה הסופית ולראות – האם לילד הזה פיללתם?ואם לא לילד הזה פיללתם – מה תעשו?אתם כבר בסוף התהליך, העוגה כבר נאפתה?! האם תהרסו?תאפו שוב? ידכם על התחתונה.

תגידו: טוב, אם העוגה לא תהיה לטעמנו, אנחנו נדרוש ממשה לתקן את העוגה... לשים ציפוי אחר, או לשנות את המרקם...יתכן שכך תאמרו למשה. אולם אז תתחילו להתווכח על איכות המוצר, על פירוקים, שינויים, תוספות, עלויות נוספות כו'. מכאן הדרך לתביעות משפטיות קצרה, ואתם בוודאי לא רוצים להגיע לשם. אולי תהיו צודקים אבל זה לא יהיה חכם. זה ידרוש מכם משאבים נוספים של זמן, כסף, כוחות נפש, שבלאו הכי מתמעטים ואפילו נגמרים בסוף הבנייה.
תיעוד של התשתיות

סיבה נוספת לחשיבות התכניות: חשוב מאוד שיהיה בידכם תיעוד של כל הבית. החל מתכניות אדריכלות, קונסטרוקציה, חשמל אינסטלציה וכו' ועד צילומי תמונות ווידאו. מדוע?אם בעתיד תרצו לעשות שינויים, תוספות (להוסיף קומה, לשבור קיר, להוסיף תא ביוב) או לברר מקור תקלה כלשהי - תעיינו (אתם או יועצים שלכם) בתכניות ותוכלו להבין את המשמעויות.
אם העבודה בוצעה לפי התכניות, יש בידכם תיעוד טוב.גם אם העבודה לא בוצעה בדיוק כפי שמופיע בתכניות אלא בסטיות קטנות, עדיין התכניות מהוות מדד כדי לתת לכם מושג כלשהו.
אם לא תיעדתם כלל במהלך הביצוע את העבודות, ואין בידכם תכניות, כשתרצו לעשות שינוי או לתקן תקלה, תצטרכו לגשש בשטח כשאין לכם מושג מאיפה להתחיל.

סיכום:

נביא קטע מפסק הדין של בית המשפט ב"פרשת המכבייה" המתייחס לצורך בתכניות:
"בנייה בלא תכניות איננה מחדל טכני או פורמאלי גרידא. כאשר קיימות תכניות הקבלן מחוייב לבנות רק על פיהן, ואין הוא יכול לאלתר, ואילו המפקח בודק את העבודה למול התכניות. כאשר אין תכניות – הקבלן בונה כראות עיניו, ולא ניתן לעשות פיקוח של ממש. זאת ועוד:מטרת התכניות היא ליצור שפה משותפת בין הגורמים המעורבים בתכנון ובביצוע , שכן בעדרן – כל אחד מהם יוכל לנהוג כרצונו.."
יתר על כן, קיום חובת הכנת התכניות הוא המוביל את המהנדס לבדיקת כל נתוני ופרטי התכנון והחישובים, והוא המאפשר לו לבצע את הפיקוח העליון על כך שהקבלן עובד בהתאם לתכניות, וכי לא נעשה בביצוע בפועל כל שינוי יחסית לתכניות בהיעדר אישורו".

לא חסרים סיפורים לגבי תקלות בנושאים השונים בבית, בגלל שלא היו תכניות ואפילו לא מאפיינים. אבל אז – הרבה פעמים כבר מאוחר מידי.
תכנון "מסודר" על ידי יועצים, יעזור לכם להגדיר את הצרכים והרצונות שלכם וינחה באילו חומרים להשתמש. המתכנן יתייחס באחריות לתכנון וגם יפקח פיקוח עליון. התכניות משמשות שפה משותפת והנחיותמדוייקות לביצוע לקבלן,שבאמצעותן ניתן לפקח על העבודה. הם יחסכו לכם בעלויות חריגים ותוספות וימנעו עוגמת נפש.

האם יש טעויות נוספות שעושים אנשים שבונים?למה יש חריגות גדולות כל כך בתקציב?האם ניתן למנוע או לצמצם אותן?מהו אפיון ולמה זה חשוב? על כך בטורים הבאים.

סוף מעשה –בתכנון תחילה.

הערה: אין מאמר זה מהווה חלופה לתכנון באמצעות יועצים מתאימים.

 

קבצים מצורפים

 

x
הרשמה לניוזלטר

לקבלת מאמרים שבועיים בנושא תכנון הבנייה, מלאו הפרטים והמאמר וחומר נוסף בנושא בנייה יגיעו ישירות לאי-מייל שלכם.
*ניתן לצאת מהרשימה בכל עת